Kiranın Elden Ödendiğinin İspat Yükü

Kiracıyla ev/iş yeri sahibinin karşı karşıya geldiği tahliye davalarını daha önce Kiralananın Tahliyesi Davaları Nelerdir? isimli yazımızda paylaşmıştık. Bu davaların hatırı sayılır bir kısmı kira bedelinin vaktinde ve tam ödenmesini ilgilendirmektedir. Kiranın elden ödenmesi ve ödendiğinin ispat edilmesi çok yaygın karşılaşılan konulardan birisidir. Bu yazımızda sizlere elden kira ödemeleri hakkında bilgi vererek ispat araçları hakkında çözümler üreteceğiz.

Elden Ödenen Kiranın İspatı

Kiranın elden ödendiğinin ispatı kiracılar için öne çıkan ve sık karşılaşılan problemlerden birisidir. Ev sahipleri vergi ödememek adına kiranın banka üzerinden ödenmesini kabul etmemekte, elden yapılan ödemelerde ise ellerinde yazılı belge olmayan kiracının hakları tehlikeye girmektedir.

Kiracı ile mülk sahibi arasındaki davalarda arada bir kira ilişkisi olduğu ve kiranın miktarını ispatlamak mülk sahibine, kira bedellerinin ödendiğini ispatlamak ise kiracıya düşmektedir.

Bir anlaşmazlık durumunda mahkeme önünde elden ödenen kiraların ispatı kiracıya düştüğü için kiracılar mutlaka elden ödeme karşılığında makbuz almalıdır. Esas olan kiracının kira ödemelerini yaptığına dair yazılı delil sunmasıdır. Ancak yıllık kira miktarı veya kira borcundan kaynaklı dava değerinin 2021 yılı tarifesinde senetle ispat sınırı olan 4880TL altında kaldığı durumlarda kira borcunun ödendiği konusunda tanık deliline dayanılabilmektedir.

Ancak tanık delili gerçek bir istisna olup her zaman kira bedellerini ödediğinizi gören bilen kişilerin tanıklığına başvurmak imkanınız olmayabileceği gibi yıllık kira bedeli tanıkla ispatlanabilecek miktar olan 4880 TL den fazla olduğu durumlarda veya toplam kira borcu 4880TL den fazla olduğu durumlarda kiranın elden ödenmesi konusunda tanık dinletme imkanınız olmayabilir.

Bu nedenle elden ödediğiniz kiraları tahsilat makbuzu, ödeme çizelgesi gibi yazılı deliller ile kayıt altında tutmanız hak kaybına uğramamanız için son derece önemlidir.

Ödemeleri kayıt altında tutmak sanıldığı kadar zor değildir. Elden ödeme anında:

“202….. yılı …… ayı kirası olan ….. TL yi eksiksiz şekilde elden teslim aldım gün/ay/yıl “

şeklinde düzenleyebileceğiniz bir tutanağı ev sahibine imzalatarak yapabileceğiniz gibi;

Kırtasiyelerde satılan kira sözleşmelerinin arkasında bulunan kira ödemeleri çizelgesini kullanmanız da sizler için kolaylık olacaktır.

Emsal Karar

Aşağıda siz değerli okurlarıma sunmuş olduğum konuyla ilgili emsal Yargıtay kararı konunun anlaşılması için faydalı olacaktır.

YARGITAY
3. Hukuk Dairesi
Esas Yıl/No: 2017/9219
Karar Yıl/No: 2019/6130
Karar tarihi: 03.07.2019
KONU: Kira ilişkisi, Kira ilişkisinin ispatı, Kiranın ödendiğinin ispatı, ispat yükü, Kira Hukuku, Kiranın elden ödenmesi
YARGITAY KARARI
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin ve kiracılık sıfatının tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddi yönünde verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR:

Davacı, davalı ile birden fazla tarlanın kiralanması hususunda kira sözleşmesi imzalandığını, her bir tarla için bir dönümü 100 TL olmak üzere yıllık kira bedeli üzerinden anlaşma sağlandığını, ancak kira bedelinin kira sözleşmesine yazılmasının taraflarca unutulduğunu belirterek kira bedelinin tespiti ile birlikte davalının kiracılık sıfatının bulunduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacı ile imzalanmış olan kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu, bu kira sözleşmesinin davacının borçları nedeniyle mahsul haczini engellemek amacıyla muvazaalı olarak yapıldığını, ilk yıl tarlalardan sadece üçünü davacı ile birlikte kullandıklarını, bu tarlalardan elde edilen ürünü yarı yarıya davacıyla paylaştıklarını, bir sonraki yıl ise üç tarla için 1.600 TL kira bedeli ödenmesi hususunda anlaştıklarını, bu kira bedelinin ise ödenmiş olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, yıllık kira bedelinin davacı tarafından ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi gereğince de, kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer.

Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK’nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır.

Yine davalı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir. Somut olayda, taraflarca imzası inkar edilmemiş olan 16/12/2011 tarihli kira sözleşmesi tarafları bağlar niteliktedir.

Davalı yargılama aşamasındaki beyanlarında ilk yıl için sadece üç tarlayı kullanarak mahsulü davacı ile yarı yarıya topladıklarını, sonraki yıl ise üç tarla için 1.600 TL kira bedeli ödenmesi hususunda anlaştıklarını belirtmiştir.

Taraflar arasında geçerli kira sözleşmesine ve davalının ikrar içerir beyanlarına rağmen kira bedelinin davacı tarafından ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir.

Mahkemece davalının beyanları doğrultusunda ödenmesi gereken kira bedelleri ile davalı tarafından ödendiği ispat edilebilen kira bedellerinin tespiti neticesinde bir karar verilmesi gerekirken davanın tümden reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 03/07/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.