Önalım Hakkı – Şuf’a Davası Nasıl Açılır?

Önalım hakkı yasalardan doğan veya iradi olarak tanımlanabilen, hak sahibi kişiye taşınmazın satışında öncelikli ve imtiyazlı alıcı olma hakkı tanıyan yasal bir düzenlemedir. Bu hakkın hukuk dilinde bir diğer adı da Şuf’a hakkıdır. Bir taşınmaz üzerinde önalım hakkı sahibi kişi taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde önalım hakkını kullanarak taşınmazı aynı bedelle satın alma hakkına sahiptir.

Üzerinde önalım hakkı bulunan bir taşınmazın satışından evvel, önalım hakkı sahibi kişiye noterden ihtar gönderilerek satıştan ve satış bedelinden haberdar edilmesi, önalım hakkını kullanmak istiyorsa harekete geçmesi için ihtar yapılması yasal bir gerekliliktir.

Satıştan ihtar yoluyla haberdar edilmeyen önalım hakkı sahibi kişi, satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde ancak en geç satışın tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkını kullanabilir. Bu süreler hak düşürücü süreler olup bu süreleri kaçıran kişilerin önalım hakkını kullanmasına yasal imkan kalmamaktadır.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkı, hak sahibine taşınmazın satıldığı kişiye karşı dava yönelterek satış bedelini vermek ve taşınmazın mülkiyetini alma hakkı vermektedir.

Önalım hakkı yenilik doğrucu bir hak olup ileri sürülmesi ve kullanılması ancak dava yoluyla mümkündür. Önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi kişi bu hakkını taşınmazı yeni satın alan kişiye yönelttiği dava dilekçesiyle kullanabilir. Önalım hakkına dair Şuf’a davası satışı öğrenmeden itibaren 3 ay en geç satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde açılmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkemeler Hangileridir?

Şuf’a hakkı sahibi tarafından açılacak davada görevli mahkeme 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile belirlendiği üzere asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyedeki mahkemedir.

Önalım Hakkından Nasıl Feragat Edilir?

Feragat satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hak sahibi yalnızca bir satış için hakkından feragat etmek istiyorsa adi yazılı bir sözleşme ile bu hakkından bir defaya mahsus feragat edebilir.  Eğer hak sahibi, tamamen feragat etmek istiyorsa bu feragat resmi şekilde yapılan bir sözleşme ve bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür.

Önalım Hakkı Yargıtay Kararı

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu:

“Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satılması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Diğer taraftan, aynı yargı çevresinde yer alan, aynı düzey ve sıfattaki hukuk mahkemelerinde açılmış, aralarında bağlantı bulunan davalar hakkında birleştirme kararı verilebileceği 6100 sayılı HMK’nın 166. maddesinde düzenlenmiştir. Birleştirme kararı yargılamanın her aşamasında hüküm altına alınabilir. Birleştirme kararı tarafların talebi ya da mahkemece kendiliğinden değerlendirmeye alınabilir.

Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır.

Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir.”