Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Tahliye taahhüdüne bağlı tahliye işlemleri ve davaları başka hukuki sebeplere bağlı tahliye davalarına kıyasla daha hızlı sonuç vermektedir. Tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliyesi başlıklı bu yazımızda aşağıdaki konuları ve detaylarını inceleyeceğiz. Yazı bilgilendirme ve bilinçlendirme amaçlı kaleme alınmış olup hukuki tavsiye veya hukuki mütalaa değildir. Keyifli okumalar dileriz.

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, bir kiracının kiraladığı gayrimenkulü belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği borçlar kanununda düzenlenen borç doğurucu bir taahhüt türüdür. Kiracı bu belgeyle kira kontratının bitmesiyle veya kontratı uzatan ek bir kontratın uzatma süresinin sonlanmasıyla kiralananı tahliye etmeyi koşulsuz ve şartsız olarak üstlenir.

Tahliye taahhüdü kiracının tahliyesi için uzun süren dava süreçlerine kıyasla daha hızlı bir hukuki çözüm yoludur.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliyesi için kiraya verenin elinde geçerli bir tahliye taahhüdü olmalıdır. Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları kanunla belirlenmiştir. Ayrıca yıllar içerisinde kanun maddesinden yola çıkarak yapılan hukuki yorumla Yargıtay içtihatları da tahliye taahhüdünün nasıl olması gerektiği konusunda ek yükümlülükler getirmiştir. Buna göre:

Türk Borçlar Kanunu 352.Md :

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kanun maddesinde sayılan şartlar gereği tahliye taahhüdü;

• Yazılı şekilde verilmiş olmalıdır. Yazılı şekil şartı kanunda açıkça yer alan bir geçerlilik şartı olup, sözlü şekilde verilen tahliye taahhütleri yok hükmündedir.
• Kiracının tahliye etmeyi kabul ettiği tarih gün ay yıl şeklinde net olmalıdır.
• Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yapılıp, gayrimenkulün kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gereklidir.
• Tahliye taahhüdü koşullar ve şartlar içermemelidir.

Tahliye Taahhüdü Nasıl Olmamalıdır?

Tahliye taahhüdü konusundaki yasal şartların fazlalığı ve kanunun kiracıyı koruyan yaklaşımı nedeniyle tahliye taahhüdü alırken hata yaparak bir yanlışa düşmek oldukça kolaydır.

Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından veya kiracının yasal temsilcisi tarafından verilmelidir. Birden fazla kiracı bulunduğu takdirde kiracılardan yalnızca birinin verdiği kira taahhüdü geçersizdir.

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı anda yapılmamalıdır. Kanunda yazılı olan bu şart kira kontratının eki halinde yapılan tahliye taahhütlerini geçersiz kılmaktadır. Bu nedenle tahliye taahhüdünün düzenlendiği tarih ve kira kontratının düzenlendiği tarih arasında ufak da olsa bir süre geçmiş olması gerekir.

Tahliye taahhüdü şart ve koşula bağlı olmamalıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda tahliye taahhüdü koşulsuz ve şartsız olmalıdır.

Tahliye taahhüdü muallak bir tarihte tahliye edeceğine dair düzenlenmemelidir. Müvekkillerimizde birtakım tahliye taahhütlerinin kira kontratı bittiğinde tahliye edeceğine dair beyan içerdiğini gördüğümüz için belirtmeliyiz ki bu şekilde yazılmış tahliye taahhüdü geçersizdir. Kiracının tahliye etmeyi beyan ettiği tarih gün ay yıl şeklinde yazılı olmalıdır.

Kiracının Davasız Şekilde Tahliyesi

Kiracının, davasız şekilde tahliyesi için kiraya veren tarafından tahliye taahhüdünde taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra takibi başlatılması gerekmektedir. Kiraya veren yasal süresi içerisinde tahliye için icra takibi başlattığı takdirde İcra müdürü kiracıya gayrimenkulü 15 gün içinde tahliye ve teslim etmesine dair icra emri gönderir.

Kiracının gönderilen icra emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı yasal süresi içerisinde itiraz dilekçesi sunmadığı takdirde gayrimenkul kiraya verenin talebi doğrultusunda cebri icra yoluyla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir.

Kiracının 7 günlük yasal süresi içerisinde itiraz etmesi halinde ise aşağıda detaylarını vermiş olduğumuz davaların açılması gerekmektedir.

Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası

Tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliyesi için, kiraya veren  tahliye taahhüdünde yazılı tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde İcra dairesine müracaat etmeli veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.

Kiraya veren  yasal süresi içerisinde icra dairesine müracaat ettiği takdirde, icra müdürlüğü tarafından icra emri düzenlenerek kiracıya 15 gün içinde tahliye etmesine dair icra emri gönderilir. Tahliyesi istenen kiracının bu icra emrine karşı tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı vardır.

Kiracı itiraz hakkını kullandığı takdirde itirazın defedilmesi ve kiracının tahliyesine devam edilmesi için kiraya veren tarafından aşağıdaki davaların açılması gerekecektir.

İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası

Kiracının itirazının icra mahkemesi tarafından kaldırılmasına dair davanın usul ve esasları ile bu davanın nasıl ispat edileceği kanun maddesiyle açıkça düzenlenmiştir.

İcra ve İflas Kanunu 275.md:

Tahliye talebi noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar
olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı
kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.
Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi ret olunur.

Kanun maddesinde yazılı olan koşullar doğrultusunda;

Kiracı icra dairesine sunduğu itiraz dilekçesinde, tahliye taahhüdü üzerindeki imzaya itirazda bulunmamış veya imzanın kendisine ait olduğunu kabul manasına gelecek bir cümle kurmuşsa veya tahliye taahhüdü noter huzurunda alınmış olup imzanın sahteliği konusunda bir itirazda bulunulmasına olanak yoksa bu dava açılarak hızlı şekilde kiracı tahliye edilebilir.

Açılacak bu davada tahliye taahhüdünün aslı mahkemeye ibraz edilmelidir.

Kiracı bu davaya karşı kendisini ancak, imzanın kendisine ait olmadığına dair itirazda bulunarak veya kira kontratının süresinin uzatıldığı veya kontratın yenilendiğine dair bir yazılı delil ortaya koyarak savunabilir. Bu itirazlar ortaya konulmadığı takdirde mahkeme kiracının itirazının kaldırılmasına ve tahliye icra işlemlerinin devamına karar verecektir.

Kiracı, noter huzurunda yapılmamış tahliye taahhüdüne karşı imzanın kendisine ait olmadığını iddia ederse, icra hukuk mahkemesi önündeki bu dava reddedilecektir. Böyle bir durumda kiraya verenin tahliye işlemlerine devam edebilmesi için aşağıda açıklanan davayı açması gerekmektedir.

Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali ve Tahliye Davası

Kiracının icra takibine, imzaya, tahliye taahhüdünün geçerliliğine veya taahhüdün imzalandığı tarihe dair itirazda bulunması halinde, bu iddiaları inceleyip karara bağlama işi sulh hukuk mahkemelerine düşmektedir. Bu itiraz ve iddialar karşısında yukarıda yazmış olduğumuz nispeten daha hızlı yollar ve davaları kullanma şansı ortadan kalkmakta, Sulh Hukuk mahkemesinde tam teşekküllü bir dava açılması gerekmektedir.

Kiracının varsa imzaya itirazları ve diğer iddiaları incelenerek karar verilecek bu davada;

Tahliye taahhüdünün, kanunda geçerlilik şartları olarak sayılan kira sözleşmesinin ve kiralanan gayrimenkulün kiracıya tesliminden sonra yazılı şekilde yapılıp yapılmadığı, Kiracının tahliye edeceği tarihin gün ay yıl şeklinde net olarak belirtilip belirtilmediği ve bu iradenin koşulsuz ve şartsız şekilde ortaya koyulup koyulmadığı Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından incelenecek ve karara bağlanacaktır.

Kanunda aranan koşul ve şartlara uygun taahhütnameye sahip olan kiraya verenin davası kabul edilerek, icra tahliye işlemlerinin kaldığı yerden devamına karar verilecektir.

Görevli ve Yetkili Mahkemeler Hangileridir?

Tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliyesine dair davalarda yetkili mahkemeler kiralanan gayrimenkulün bulunduğu yerdeki mahkemelerdir. Görevli mahkemeler ise yukarıda belirtildiği üzere dava konusu olayın koşul ve şartlarına göre icra hukuk mahkemesi ve sulh hukuk mahkemesi olarak değişiklik göstermektedir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya hukuki mütalaa değildir. Bir dava açmadan önce bir avukattan hukuki yardım almanız şiddetle tavsiye olunur.

Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Yargıtay Kararı

T.C. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/ 1175 E. 2020 / 2309 K.:

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde bulunan tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi açık bir şekilde yer almadığından TBK’nun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemeyeceği

T.C. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/ 3133 E. 2021 / 5904 K.:

Davalı kiracının kiraladığı alandan tahliyesi talep edilmiş olup kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesinin istenebileceği (İİK.272/1)- İcra takibi sözleşme süresinin sona erme tarihinden itibaren bir aylık süre içinde yapıldığından, kiraya verenin süre bitimi nedeniyle kiralananın tahliyesini istemesinde bir usulsüzlük bulunmadığı