Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?

Kira sözleşmelerine ilişkin bedel tespit davalarına başlamadan önce kira sözleşmelerinin unsurları ile tarafların karşılıklı borç ve yükümlülüklerini kısaca açıklayalım. Böylece kira bedelinin sözleşmenin hangi unsurlarından olduğunu ve önemini daha iyi anlayıp, tespiti ve uyarlanmasının ne şekilde mümkün olacağını ortaya çıkarabiliriz.

Kiraya verenin borçları genel olarak şunlardır:

• Kiralananı sözleşmede kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede amaçlanan kullanım şekline elverişli şekilde teslim etmek, Sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça kiralanan ile ilgili zorunlu sigorta, vergi vb. yükümlülüklere katlanmak,
• Kiralananın kullanımıyla ilgili kendisi(kiraya veren) veya üçüncü kişi(kiracı harici kimseler) tarafından yapılan yan giderlere katlanmak,

Kiralananın ayıplı olması halinde:

• Kiralananın şeyin önemli ayıplarla teslimi halinde borçlu temerrüdünden veya ayıplı maldan sorumluluk hükümlerine tabii olarak sorumlu olmak; kiralanan şeyin önemli olmayan ayıplarla teslimi halinde ise kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı ayıplı maldan sorumlu olmak,
• Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracının kiraya verenden ayıpların giderilmesi veya kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini istemesi şeklinde seçimlik haklarını kullanmasına katlanması. Ayrıca önemli ayıp halinde kiracının sözleşmeyi fesih hakkına katlanması,
• Üçüncü kişilerin, kiracının hakkını kullanması ile bağdaşmayan hak iddialarına karşı sorumluluk(zapta karşı sorumluluk)

Kiracının borçları ise şunlardır:

•  Kira bedelini ifa zamanına uygun olarak ödemek,
• Kiracının temerrüdü hükümlerinden sorumlu olmak,
• Kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygılı olmak,
• Kiralananın temizlik ve bakım giderlerini ödemek,
• Kiralanandaki ayıpları kiraya verene bildirmek,
• Ayıpların giderilmesine ya da bakım, satış veya sonraki kiralama için taşınmazın ilgililere gösterilmesine katlanma yükümlülüğü,

Görüldüğü üzere kiracının da kiraya verenin de karşılıklı birçok hak ve yükümlülükleri mevcuttur. Ancak kira sözleşmesinin esaslı unsurlarını: kiracının, kira bedelini kiraya verene verme borcu ile kiraya verenin, kiralananı kullanmayı veya kiralanan şeyden yararlanılmasını kiralayana bırakması borcu oluşturmaktadır.

Yani kira bedelinin ödenmesi, sözleşmenin esaslı unsurlarındandır. Sözleşmenin esaslı bir unsuru olmasından mütevellit, kira bedelinin kiraya veren tarafından tek taraflı olarak değiştirilmesi mümkün değildir. Kiraya veren, kira bedelinin çok düşük olduğunu ve artırılması gerektiğini düşünüyorsa gerekli usul ve esaslara tam olarak uygun davranmalı ve talebini doğru yönlendirmelidir.

Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzdan almaktadır. Türk Borçlar Kanunumuzun 343. Maddesi: “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

TBK’da kira bedelinin belirlenmesi şeklinde kiracı aleyhine değişiklik yapılabileceği belirlenmişse de bu değişiklik ancak kanunda belirlenmiş olan şartlar dahilinde gerçekleştirilebilecektir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesi: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır”

Öncesinde yukarıda alıntılamış olduğumuz bu TBK 344. madde 1. ve 2. fıkralarında yer alan “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” ibaresi, “üretici fiyat endeksindeki artış” şeklindeyken, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. maddesiyle değişikliğe gidilmiştir. 01.01.2019 tarihinden itibaren kanunun güncel haliyle, 12 aylık TÜFE ortalamaları dikkate alınmaktadır.

TBK 344. madde metninden açıkça anlaşılabileceği üzere kanun koyucu tarafından, kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi açısından üç ihtimal dikkate alınmıştır: Tarafların arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması, Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması ve Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşma yapılmış olsa da olmasa da süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması

Tarafların Kendi Aralarında Anlaşması Halinde

Kanun koyucu tarafların kendi aralarında anlaşmaları halinde dahi kiracının, bu sözleşme ilişkisinin hukuken zayıf ve elverişsiz tarafı olmasını dikkate almış ve tarafların sözleşme özgürlüğüne kısıtlama getirmiştir.

TBK 644. maddenin 1. fıkrasında yer alan bu kısıtlamaya göre tarafların kira bedelinin belirlenmesi adına yaptıkları kendi aralarındaki anlaşmalar ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani taraflar kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının üzerinde bir oran belirleyemezler.

Örnek vermemiz gerekecek olursa: 10.000 Türk Lirası tutarında bir kira bedeli olan taşınmazın bir sonraki kira dönemine ilişkin olarak %25 oranında bir artışın taraflarca kararlaştırıldığını düşünelim. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi ortalamasının da %20 olduğunu varsayalım. Bu kanun hükmü gereği bir sonraki kira yılının kira bedeli için %20’nin üzerinde bir belirleme yapılması mümkün olamayacaktır.

Tarafların Arasında Bir Anlaşma Olmaması Halinde

Tarafların kendi aralarında bir anlaşmanın mevcut olmaması halinde, kira bedelinin belirlenmesi hakim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirlenecektir.

Taraflar Arasında Anlaşma Olup Olmadığına Bakılmaksızın, Kira Sözleşmesinin 5 Yıldan Uzun Süreli Olması veya 5 Yıldan Sonra Yenilenmesi  Taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, beş yıldan uzun olmasa da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hakim tarafından kira tespiti talep edilebilecektir.

Hakim tarafından yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre ve kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Kira bedelinin her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenmesi mümkündür.

Kira Tespit | Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası

Esasen TBK düzenlemelerinden önce kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

Yani Türk Borçlar Kanunu öncesinde Yargıtay içtihatları ile ortaya çıkan kira bedeli tespit davaları mevcuttur. Ancak şu anda Türk Borçlar Kanunumuzda açık maddelerle yer aldığı da düşünülürse, kanunda yer alan maddeler ile birlikte ele alınmasında fayda vardır.

Bu dava, bir çeşit tespit davası niteliğindedir. Bilirkişi incelemesi mutlaka dava ve delil dilekçelerinde delil gösterilmeli ve talep edilmelidir. Çünkü kanun maddesindeki açık hüküm gereği taşınmazın emsal rayiçleri kontrol edilecek ve hakimin karar vermesinde benzer taşınmazların piyasa değerleri dikkate alınacaktır.

Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını TBK 138. maddeden alan kira bedelinin uyarlanması davası ile karıştırılmamalıdır.

Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesine Göre: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
  
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunumuzun 345. maddesine göre: Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da Kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması gerekmektedir.

Sözleşmede yen kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin düzenleme mevcutsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur ve sonuçlarını bu kira döneminin başlangıcından itibaren sonuçlarını doğurur.

Kira bedelinin belirlenmesi davasının bu üç seçenekten birine uygun olarak açılmaması halinde belirlenen yeni kira bedeli, kiracıyı yeni kira döneminde etkilemeyecek, bir sonraki kira döneminde etkileyecektir. Sonuç olarak kiraya veren 1 senelik kira getirisi kaybı (fark üzerinden) yaşayacaktır.

Ancak sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak olan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında “Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır.

Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir.

Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.” Hüküm metninden açıkça anlaşıldığı üzere Yargıtay tarafından davacının fazlaya ilişkin haklarını saklı tutamayacağı ve ıslah talebinde bulunulamayacağı görüşü hakimdir.

Kanaatimizce bu husus hukuki öngörülebilirliğe, dava açılması öncesinde bilirkişi raporunu tam olarak tahmin edemeyecek ve etmesi de kendisinden beklenemeyecek olan davacının haklı menfaatlerine ve dolayısıyla hakkaniyete uygun düşmemektedir. Ancak yine de kira tespit davası açılmadan önce Yargıtay’ın ıslaha ilişkin bu görüşü uygulamada geçerliliğini koruduğundan dolayı dikkate alınmalı ve talep yöneltilirken bu husus göze alınmalıdır.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkemeler

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme ise: Davalının yerleşim yeri mahkemesi, Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi, Sözleşmede ifa yeri belirtilmemişse TBK 89. Madde gereği kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi, Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşme ise HMK 17. gereği sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi yetkilidir.