Kira hukuku konusunu daha önce kira hukuku avukatı yazımızda ve kiracıların hakları nelerdir? adlı yazımızda işlemiştik. Kiralananın tahliyesi davaları çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir. Tahliye davalarında izlenecek hukuki yollar İcra İflas Kanunu’ndan kaynaklanan kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası ile Borçlar Kanunu’nda düzenlenen genel tahliye sebepleri olarak ikiye ayrılır.
Bunlar:
- Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası,
- Borçlar kanunu kapsamında genel tahliye sebepleri,
- Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri
- Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması nedeniyle tahliye davası,
- Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri
- Kiracının iki haklı ihtarda bulunulmasına sebebiyet vermesi nedeniyle tahliye davası
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturulabilecek konutunun olması nedeniyle tahliye davası,
- Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri
- Kiralananı kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası,
- Yeni malikin konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı nedeniyle tahliye davası,
- Kiralananın tadilata girmesi nedeniyle tahliye davasıdır.
İçindekiler
Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı ev veya işyeri sahibi, İcra dairesine müracaat ederek kiracının birikmiş borçlarıyla birlikte güncel ay veya dönemlik kira bedelinin icra yoluyla tahsilini talep edebilir. İcra dairesi tarafından gönderilen ödeme emrine karşı, kira borcunu 7 gün içerisinde ödemediği veya itiraz etmediği takdirde, kiracının taşınır ve taşınmaz mallarının kiraya veren tarafından haczedilmesi mümkün hale gelecektir.
Kiracının 30 gün içerisinde kira bedelini ödemediği takdirde ise kiraya verenin İcra Hukuk Mahkemesi önünde tahliye davası açmak hakkı doğacaktır.
İcra Hukuk Mahkemesi önünde görülecek tahliye davalarında kira sözleşmesi muhakkak yazılı şekilde yapılmış olmalıdır. Yazılı kira sözleşmesinin varlığı halinde kiracının kira bedelini süresinde ödediğini ispatlaması beklenecek aksi halde tahliyesin karar verilecektir. İcra Hukuk Mahkemesinde görülecek bu dava hızlı şekilde sonuca ulaşacaktır. Yazılı kira sözleşmesi bulunmayan ev veya işyeri sahiplerinin İcra Hukuk Mahkemesi önünde bu davayı ispat etmeleri mümkün görünmemekte olup aşağıdaki diğer sebeplere başvurmaları gerekecektir.
Kiracının Tahliye Taahhüdünde Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracı, kiraya verene belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağı yönünde yazılı bir taahhüt vermişse kiraya veren, tahliye taahhüdünde yazan tarihten itibaren 1 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemeleri önünde dava açarak kiracının tahliyesini talep edebilir.
Tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın kiracıya kullanıma hazır halde sunulmasından sonra yapılmış olması, kiracının hür iradesine dayanması, yazılı olarak yapılması ve tahliye için gün ay yıl şeklinde net bir tarih belirtmiş olması gereklidir.
Kiraya veren davayı kiracının taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde açmak zorundadır. Dava açması gerekli olan 1 aylık süre içerisinde kiracıya tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası açacağını yazılı şekilde bildirmesi halinde dava açması süresi 1 kira yılı boyunca uzayacaktır.
Kiracının İki Haklı İhtarda Bulunulmasına Sebebiyet Vermesi Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi boyunca, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı boyunca en az iki defa kira borcunu ödemez ve kiraya verenin bu sebeple iki haklı ihtar çekmesine sebebiyet verirse, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemeleri önünde kiracının tahliyesini talep edebilir.
Ödenmeyen ve ihtar çekilmesine sebebiyet veren kira borçları güncel yıla ait olmalıdır.
Kiraya veren bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin dolmasından itibaren bir ay içinde, bir yıl ve bir yıldan uzun kira sözleşmelerinde ise kira yılının bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde bu davayı açmalıdır.
Kiraya veren dava açması gerekli olan 1 aylık süre içerisinde kiracıya iki haklı ihtarda bulunulmasına sebebiyet vermesi nedeniyle tahliye davası açacağını yazılı şekilde bildirmesi halinde dava açması süresi 1 kira yılı boyunca uzayacaktır.
Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçerisinde Oturulabilecek Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/3. maddesine göre, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde bir konutunun bulunması durumunda kiraya veren, tahliye davası ile kiracının tahliyesini talep edebilir.
Davanın tahliye ile sonuçlanması için bazı şartlar gereklidir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin taşınmaz sahibi olduğu kira sözleşmesi kurulduğu anda kiraya veren tarafından bilinmiyor olmalıdır. Bu taşınmaz konut vasfında olmalı ve oturmaya elverişli bir durumda olmalıdır. Eşler arasında bir ayrılık veya boşanma olmamalı, eşler birlikte yaşıyor olmalıdır. Bu dava kira sözleşmesinin süresinin veya kira yılının dolmasından itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren tarafından açılmalıdır.
Kiraya veren dava açması gerekli olan 1 aylık süre içerisinde kiracıya kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde bir konutunun bulunması nedeniyle tahliye davası açacağını yazılı şekilde bildirmesi halinde dava açması süresi 1 kira yılı boyunca uzayacaktır.
Kiraya Veren Ev/ İşyeri Sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası
Kiraya verenin kendisi veya birinci dereceden kan hısmının veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı olduğunu gerekçe göstererek kiracının kiralananı tahliye etmesini isteyebilir. Bu tahliye hali bu makalede yazılı olan tüm diğer tahliye sebepleri gibi ancak dava yoluyla mümkündür.
Konut veya işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan bu tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun mahkeme önünde kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar bu dava açısından yetersiz olacaktır. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da bu davada tahliye sebebi olarak kabul edilmeyecektir. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın dava boyunca da devam etmesi gerekir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları kanunda belirlenen süreler içerisinde açılmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin dolmasından, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracıların hakları nelerdir? adlı yazımızda anlattığımız 3 ay önceden yapılacak bildirimle ve 6 aylık dönem sonundan itibaren 1 aylık süre içerisinde bu dava açılmalıdır. Davanın süresinde açılıp açılmadığı tarafların itirazı olmasa dahi hakim tarafından kendiliğinden incelenecektir. Süresinde açılmayan davaların olumlu sonuçlanması mümkün değildir.
Kiraya veren dava sonucunda ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye etmesi halinde, gerçekten de bu yeri kendisi veya birinci derece yakınının kullanması için, kiralananı üç yıl süre ile eski kiracıdan başkasına kiralaması yasaktır. Bu yasağı ihlal eden kiraya verenin tahliye ettirdiği kiracıya karşı tazminat borcu doğar.
Kiralananın Satılması Halinde Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası
Daireyi/İşyerini yeni satın alan malik içerisindeki kiracıya satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde yazılı bildirimde bulunarak, kendisinin ihtiyacı sebebiyle kiralananı tahliye etmesini isteyebilir,
Bildirimden itibaren kiracıya 6 aylık mühlet vermek zorundadır. Bildirimden itibaren 6 ay geçtikten sonra kiracı halen kiralananı tahliye etmemişse, yeni kiraya veren kiracıya karşı Sulh Hukuk Mahkemeleri önünde tahliye davası açıp tahliye ettirebilecektir.
Kiralananı sonradan edinen kişi dilerse sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Konut veya işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliye kararı alınabilmesi için konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zaruri olduğunun mahkemede delillerle ispatlanması gereklidir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar bu dava açısından yetersiz olacaktır. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da bu davada tahliye sebebi olarak kabul edilmeyecektir. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın dava boyunca da devam etmesi gerekir.
Kiralananın Tadilata Girmesi Nedeniyle Tahliye Davası
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren kiralananın esaslı tadilatı nedeniyle kiracının tahliyesini Sulh Hukuk Mahkemesinden isteyebilir.
Binanın baştan yapılması, Bir oda veya kat eklenmesi, Çatı veya duvarların yeniden yapılması gibi köklü bir tadilat olması ve tadilat esnasında kiralananın kullanımına elvermeyecek ölçüde olması şarttır. Bu bakımdan küçük tadilatlar kiraya verenin kiracıyı tahliye etmesine imkân vermeyecektir.
Kiraya veren dava sonucunda tadilat nedeniyle kiracıyı tahliye etmesi halinde, gerçekten de burada köklü bir tadilat yaptırması, kiralananın tadilat sonucunda kira bedelinde yükselme olacağından güncellenmiş kira bedeli üzerinden kiralama hakkı öncelikli olarak eski kiracıya ait olacaktır. Bu yasağı ihlal eden kiraya verenin tahliye ettirdiği kiracıya karşı tazminat borcu doğar.
Kiralananın Tadilatı Nedeniyle tahliye davaları kanunda belirlenen süreler içerisinde açılmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin dolmasından, belirsiz süreli sözleşmelerde ise Kiracıların Hakları Nelerdir? Adlı yazımızda anlattığımız 3 ay önceden yapılacak bildirimle ve 6 aylık dönem sonundan itibaren 1 aylık süre içerisinde bu dava açılmalıdır. Kiraya veren dava açması gerekli olan 1 aylık süre içerisinde kiracıya Kiralananın köklü tadilatı nedeniyle tahliye davası açacağını yazılı şekilde bildirmesi halinde dava açması süresi 1 kira yılı boyunca uzayacaktır.
Davanın süresinde açılıp açılmadığı tarafların itirazı olmasa dahi hakim tarafından kendiliğinden incelenecektir. Süresinde açılmayan davaların olumlu sonuçlanması mümkün değildir. Hak kaybına uğramamanız ve davada mümkün olan en iyi sonucu elde etmeniz için uzman bir kira avukatının hukuki birikiminden faydalanmanız şiddetle tavsiye edilmektedir.
