İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası isimli bu yazımızda aşağıdaki konuları inceleyip sıkça merak edilen sorulara yanıt vereceğiz. Bu yazımızda cevabını bulamadığınız sorularınızı bize yorumlar kısmında sorabilirsiniz. Keyifli okumalar dileriz.

İpotek Nedir?

İpotek doğmuş veya doğmamış alacakların teminat altına alınmasına hizmet eden, gayrimenkullerin tapu kaydı üzerine işlenen bir borç şerhidir.  Medeni Kanunda alacağın teminat altına alınması için düzenlenen en makul yol ipotek şerhi koyulmasıdır. İpotek şerhi borç ödenmediği takdirde alacaklı kişiye ipotekli taşınmazı paraya çevirerek borcunu karşılaması hakkını sağlamaktadır.

Roma hukukundan bu yana var olan rehin ve ipotek hakları Türk hukuk sisteminde alacakları teminat altına almanın ana yollarıdır. Bu açıdan bankalar ve diğer kredi veren kurumlar alacaklarını ipotek şerhiyle teminat altına alma yoluna sıkça başvurmaktadır.

İpotek Nasıl Kurulur?

İpoteğin kurulması için bir kaç şartın sağlanması gereklidir. Bunlar;

• İpoteğin şerhinin tapuya işlenmesi için mevcut bir borç olması veya borcun doğacağı bir hukuki ilişki olması ön şarttır.
• İpotek şerhinin kurulması için tapu sahibinin talepte bulunması gereklidir.
• İpotek şerhinin tapu kaydına işlenebilmesi için tapu harç ve masraflarının yatırılması gereklidir.

İpotek Tapu Harç ve Masrafları Ne Kadardır?

İpotek şerhi tesis edilirken, ipotek miktarının binde 4,55’i oranında tapu harcı ile binde 9,48’i oranında da damga vergisi alınmaktadır. Bu ödemelere ek döner sermaye ücreti de tahsil edilmektedir. İstisnai olarak zirai krediler, esnaf kredileri ve finansal kiralama nedeniyle tesis edilecek ipotekler tapu harcı ve damga vergisinden muaftır.

Esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri  gayrimenkul ipoteklerinde tapu harcı ve damga vergisinden muaftır.

İpotekli Borcun Zamanaşımı Ne Kadardır?

İpotek süreli ve süresiz olarak kurulabilmektedir ancak kredi ve sözleşmenin şartlarını belirleyen bankalar ve kredi kuruluşları süreli ipotek koydurmayı tercih etmemekte, kredi kullanan vatandaşların ise buna itiraz etme şansı olmamaktadır. Bu nedenle süreli ipotekler neredeyse hiç kullanılmamakta, tesis edilen ipotek şerhleri süresiz olarak kurulmaktadır.

Borcu ödenmeyen alacaklı uzun bir süre bu konuda hukuki bir sürece başlamasa bile alacağını tahsil etmek için dilediği zaman gayrimenkulün satılmasını isteyebilir.

Süresiz ipoteklerde ipotek şerhiyle teminat altına alınmış olan alacaklar zamanaşımına uğramayacağı gibi taşınmazların tapu kaydı üzerinde duran ipotek şerhi de zamanaşımına tabi değildir.

İpotek Davasız Nasıl Kaldırılır?

Türk Medeni Kanunu Md. 883:

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.

Kanun doğrultusunda gayrimenkul üzerinde süreli bir ipotek söz konusu ise sürenin bitiminden itibaren ipotek alacaklısına gerek kalmaksızın bizzat gayrimenkulün tapu sahibi tarafından tapu kaydından sildirilebilir.

Süresiz bir ipotek mevcutsa borç miktarının tamamen ödenmesi şartına bağlı olarak ipotek alacaklısından; banka ise ipotek fek yazısı almak suretiyle başka bir kişi ise ipoteğin silinmesi talebinde bulunması gerekir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1014. maddesi:

 Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.

Kanunda belirtildiği üzere süresiz ipoteğin kaldırılması için alacaklı tarafın tapu müdürlüğüne yazılı şekilde müracaat etmesi, ipoteğin kaldırılmasına dair talepte dilekçe sunması gereklidir.

İnsanların olduğu yerde sorun olmasına alışkınız bu nedenle borcu ödemiş olsanız dahi alacaklı tarafın dürüstlüğe aykırı davranarak ipoteğin kaldırılması için dilekçe vermekten kaçınması çok sık karşılaştığımız bir sorundur. Bu durum karşısında ipoteğin kaldırılması için dava açılması gereklidir. Davanın nasıl açılması gerektiği konusunda detaylar aşağıdadır.

İpoteğin Kaldırılması Davası Nedir?

İpotek kanunlar doğrultusunda alacaklının tapu müdürlüğüne vereceği beyanıyla kaldırılır. İpoteğin konusunu oluşturan borç sonlandığı takdirde alacaklı taraf ipoteğin kaldırılması için tapu müdürlüğüne beyanda bulunmak zorundadır. Bunu yapmaktan çekinen kötü niyetli alacaklılar için terkine zorlama davası olarak da bilinen ipoteğin kaldırılması davası açılarak borcun sonlandığı mahkeme kararıyla tespit edilip ipotek kaldırılabilmektedir.

Bu davaya karşı kendisini savunan ipotek alacaklısı ancak borcun bitmediği haklı savunmasıyla kendisini savunabilir. İpoteğin kaldırılmasını talep eden ipotek borçlusu veya gayrimenkul sahibi kişi ödeme yaptığını ve borcun sonlandığını, ele alınacak dava dosyasında yazılı delillerle ispatlamalıdır.

İpoteğin Kaldırılması Dava Açma Süresi Ne kadardır?

İpotek ve ipoteğe bağlı alacaklar için Türk hukukunda bir zamanaşımı uygulanmamaktadır. Aynı koşullar ipoteğin kaldırılması (terkine zorlama) davası için de geçerlidir. İpoteğin kaldırılması (fekki) davası için kanunda hak düşürücü süreler ön görülmemiştir.

Gayrimenkul sahibi veya ipotek borçlusu kişi mahkemeden borcun sonlandığını yazılı delilleriyle ispat ederek her zaman ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Dava hakkı ilgili kişinin ölümüyle mirasçılarına geçer, mirasçılarından her biri murisin borcunun sonlandığını gerekçe göstererek ipoteğin kaldırılmasını talep edebilir.

İpoteğin Kaldırılması Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu Md.2:

Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu Md.12:

 Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Yukarıdaki kanun hükümleri doğrultusunda ipoteğin kaldırılması davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın tapuya kayıtlı bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Yargıtay Kararı

T.C. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/5220 E. 2017/2754 K.:

Somut olayda, uyuşmazlık ipoteğin kaldırılması istemine ilişkin olup, davacının tacir olmadığı gibi, ticari işletmeyi ilgilendiren bir hukuki işlem ya da fiil de söz konusu olmadığına göre, ticari niteliği bulunmayan uyuşmazlığın asliye hukuk mahkemesince görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.

T.C. Yargıtay 19. Hukuk Dairesi 2016/12361 E. 2017/6891 K.:

…dava nispi karar ve ilam harcına tabi olduğundan öncelikle kaldırılması istenen ipotek miktarı üzerinden nispi harç yatırılarak davanın açılması, eğer eksik harç yatırılmışsa bunun tamamlatılması, daha sonra dosyanın esasının incelenmesi gerekirken eksik harçla davaya devam edip hüküm kurulması doğru görülmemiştir.